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        - 單位銷售二手房(不含房地產開發企業)稅款計算器 -

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        輸入數據

        增值稅及附加稅費 輸出結果

        印花稅 輸出結果

        注:
        1、合同中所載金額和增值稅分開注明,計稅依據為不含增值稅金額;未分開注明的,以合同所載金額為計稅依據。作為測算,我們默認合同注明不含稅增值稅金額。
        2、產權轉移書據印花稅按照合同金額萬分之五貼花。

        土地增值稅 輸出結果

        注:
        1、《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號),土地增值稅清算時,轉讓房地產的土地增值稅應稅收入應為不含稅收入。
        國家稅務總局公告2016年第70號:一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題 營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。


        2、土地增值稅計算公式為:應繳納土地增值稅額=增值額×適用稅率—扣除總額×速算扣除率

        3、稅率:土地增值稅四級超率累進稅率表

        (增值額/扣除總額)*100% 適用稅率 速算扣除率
        ≤50% 30% 0
        >50%≤100% 40% 5%
        >100%≤200% 50% 15%
        >200% 60% 35%

        4、分兩種情形:

        ①能夠提供評估價格扣除總額=取得土地使用權所支付的金額(土地出讓金及契稅)+房地產估價報告中的房屋重置成本現值+(城建稅+教育費附加+印花稅)+房屋估價費用
        ②不能取得評估價格,但能提供購房發票的扣除總額=購房發票記載金額+轉讓環節的(城建稅+教育費附加+印花稅)+轉讓方買房時繳納的契稅+購房發票記載金額*(5%*滿年度),舊房轉讓時“不能取得評估價格,但能提供購房發票”的扣除計算問題依據如下政策: 財稅〔2006〕21號第二條:二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題 納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。
        國稅函[2010]220號第七條:七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題 《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。
        國家稅務總局公告2016年第70號第六條“關于舊房轉讓時的扣除計算問題”的規定,營改增后,納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算: (一)提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的,按照發票所載金額(不扣減營業稅)并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。 (二)提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的,按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。 (三)提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的,按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和,并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。




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