【12366納稅服務平臺】土地增值稅允許扣除的“與轉讓房地產有關的稅金”等問題2020.12.25

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【廈門稅務】標題 在土地增值稅清算中支付地價款利息能否作為土地成本扣除

http://wsbsfwt2.xmtax.gov.cn:1080/dwfw/user/msgboard_use.do

內容 請問：在土地增值稅清算中支付地價款利息能否作為土地成本扣除？

姓名 fc 提問時間 2018-11-11 14:01:11.0

咨詢類別 土地增值稅

答復內容 您好！根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發[1995]110號）第五條第一款規定，取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。因此，繳納土地出讓金時加收的利息在土地增值稅清算時不得作為扣除項目金額。

【廣州稅務】關于土地增值稅中地價款如何扣除 留言時間：2020-06-11

廣州市地方稅務局關于印發2016年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知穂地稅函〔2016〕188號 文：地價款計算抵扣的增值稅銷項稅額抵減額，增加土地增值稅銷售收入，同時，允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金,不調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本。

問題2個如下：

1、安徽省土地增值稅清算辦法中，如果銷售收入按銷售發票不含稅金額確認，那么土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金,是否調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本？

2、安徽省土地增值稅清算，是否與廣州一致，即土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，增加土地增值稅清算的銷售收入，同時，此抵減的銷項稅金不調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本？

國家稅務總局安徽省稅務局12366納稅服務中心答復：

您好！您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回復如下：

根據國家稅務總局公告2016年第70號規定：“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額?！?/span>

1.因土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額，無需確認土地成本。

江蘇稅務

【江蘇稅務】土地增值稅問題 留言時間：2020-08-06

地產開發企業土地增值稅清算時，計算增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”。

1.是否包含因轉讓房地產交納的印花稅？

2.是否包含因轉讓房地產交納的地方教育附加？ 

江蘇省12366中心答復：尊敬的納稅人（扣繳義務人、繳費人）您好！您提交的網上留言咨詢已收悉，現答復如下：

1、根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第九條規定：“關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題

細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除?！?/span>

2、根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第三條第二款規定：“(二)營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行?！?/span>

安徽稅務

【安徽稅務】土地返還款，增值稅，企業所得稅，土地增值稅能否扣除 留言時間：2020-12-24

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=4ec9f1c2ebd0471da0bd39cb62b0c87d

我是一家房地產公司，通過招拍掛取得土地，項目開發共計20萬平米，其中15萬平米為住宅，5萬平米為自持用于養老院用房，繳納土地款后，政府返還一半土地款用于養老建設補貼資金。請問，1、我們計算增值稅時，能否從銷項稅中扣除全部進項稅，就是養老部分產生的進項稅能否也一起扣除？2、按照財稅（2016）36號文件的規定，計算增值稅時可以從銷售價款中扣除土地款，我們是按照返還前的扣還是按照返還后的扣除？3、計算企業所得稅和土地增值稅時按照返還前扣還是按照返還后扣？請給予答復，并給出具體的法律依據。謝謝！ 

國家稅務總局安徽省稅務局12366納稅服務中心答復：

您好！您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回復如下：

1、根據《國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：“第四條 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）”

2、根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規定：“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額?！?/span>

3、根據《國家稅務總局安徽省稅務局關于修改<安徽省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第21號）規定：“第三十五條  土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目?！?/span>

第三十八條 取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。其中，取得土地使用權所支付的地價款是指納稅人依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議，政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除?！?/span>

4、根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：“第十一條　企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

第十二條　企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

……第十七條　企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

(一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

(二)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

第十八條　企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額?！?/span>

【安徽稅務】土地出讓金滯納金扣除

留言時間：2020-04-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=5572d2ec5d484727a5eb6b0371c4e529

您好：請問我公司交納的土地出讓金滯納金，在土地增值稅清算時，能否計入土地成本予以扣除？謝謝

國家稅務總局安徽省12366納稅服務中心答復：

尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好！您提交的網上留言咨詢已收悉，現答復如下:

根據安徽省地方稅務局公告2017年第6號規定：“第三十四條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（三）房地產開發費用。（四）與轉讓房地產有關的稅金。（五）國家規定的其他扣除項目?！?/span>

根據上述規定，貴公司交納的土地出讓金滯納金，在土地增值稅清算時，不屬于可扣除項目。

感謝您的咨詢，本次咨詢僅供參考，如仍有疑問請撥打12366熱線或聯系您的主管稅務機關咨詢。

河北稅務

【河北稅務】地方教育附加不能在計算土地增值稅稅前扣除嗎？

留言時間：2020-04-18

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=fd9ae63c6b494a879f31c1a9b646315b

12366各位專家：

大家好！

稅務機關委托某稅務師事務所審核我公司土地增值稅清算報告，在調減項目中寫到：地方教育費附加不得作為與“轉讓房地產有關的稅金等”扣除，剔除地方教育費附加60.6萬元。

我省于2003年12月1日起開征地方教育附加，按繳納的“增值稅”、“消費稅”、“營業稅”為計費基礎，征收比例為1％。

該稅務師事務所的理由是：《土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（2016年第70號 ）文件在可以扣除項中均未寫到地方教育附加。請問：財政部、國家稅務總局出臺法規和文件的初衷就是不允許地方教育附加在土地增值稅稅前扣除嗎？

謝謝！

張家口市馮天玉先生

聯系電話： 18632307739

河北稅務：

您好！您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回復如下：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第五款：

與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除。

根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：

三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題

（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。

（二）營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。

感謝您的咨詢！上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系河北稅務12366或主管稅務機關。