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        【中國稅務報】計算房產稅:裝修改建費用應計入房產原值 2022.7.1

        計算房產稅:裝修改建費用應計入房產原值

        2022年07月01日 作者:張舟韻 鄭英琳 陳俊峰

        房產稅納稅申報對一些企業來說,屬于申報頻率相對較低、重視程度相對較小的業務,企業財稅人員對具體政策理解可能存在疏漏,由此引發涉稅風險。近日,國家稅務總局深圳市稅務局第三稅務分局稅務人員在審核A商業銀行的房產稅繳納情況時,發現企業辦稅人員錯誤理解房產原值,導致少繳房產稅。

        案例

        稅務人員利用稅收大數據,對A銀行的房源登記數據、房產稅申報數據、企業所得稅申報數據進行風險掃描,發現企業房產稅申報的房產原值,與企業所得稅納稅申報表的房屋建筑物資產原值存在差異。在排除異地房產等特殊情況影響后,仍存在一定差額。在分析對比科目余額表,以及與房產相關的會計核算數據后,稅務人員發現,A銀行在計算房產稅時,未將裝修改建費用計入房產原值,也未相應調整房產稅申報的計稅依據,導致繳納的房產稅數額比應納稅額低。

        分析

        為了進一步核實情況,稅務人員分析了A銀行《資產折舊、攤銷及納稅調整明細表》、科目余額表相關數據,核對財務審計報告和稅務審計報告,尋找勾稽關系,對科目數據和邏輯關系進行復核,發現企業單獨設置“固定資產裝修”會計明細科目,且科目余額較高,近3年累計發生額上億元,很可能存在未將其并入房產原值計算繳納房產稅的風險。

        經核實,“固定資產裝修”明細科目核算的是A銀行自有房產發生的符合資本化條件的裝修款項,主要包括大廈無線對講項目、門禁項目、技防項目、大樓裝修款等以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施支出。根據企業會計準則的規定,以上裝修事項雖不在固定資產科目中核算,但符合應當計入固定資產成本的確認條件,應納入房產原值計征房產稅。然而,A銀行在申報房產稅時,誤認為房產原值一直不變,近年來申報繳納的房產稅金額未發生變化,存在少繳房產稅的風險。

        根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第一條規定,對依照房產原值計稅的房產,不論相應金額是否記載在會計賬簿“固定資產”科目中,均應按照房屋原價,計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的,應按規定予以調整或重新評估。

        同時,《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發〔2005〕173號)第一條規定,為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅。

        根據上述文件規定,A銀行為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應重新計入房產原值,計算繳納房產稅。

        提醒

        本案例中,A銀行之所以出現涉稅風險,主要原因在于忽視了房產稅相關政策中關于房產原值的規定。企業在發生裝修改建事項時,相關裝修費用雖在會計上未納入房產原值核算,但如果構成以房屋為載體、不可隨意移動的附屬設備和配套設施,仍應計入房產原值,計算繳納房產稅。

        經過稅務人員輔導,A銀行及時查補了房產稅,補繳房產稅約1100萬元。通過A銀行的典型案例,第三稅務分局還開展了金融企業房產稅相關風險排查,針對32戶企業開展風險應對,累計查補稅款約2300萬元。

        (作者單位:國家稅務總局深圳市稅務局)



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