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        【12366答復大全】無償配建項目移交時是否視同銷售等問題

        無償配建項目移交時是否視同銷售等問題

        各地稅務

        地區口徑

        安徽稅務

        【安徽稅務】土地增值稅清算中無償配建廉租房稅務處理 留言時間:2019-09-04

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=71d4cd2d04604dd8bd901e409d2a28d5

        房地產開發項目在土地獲取相關文件中明確約定,應按一定比例配建廉租房,建成后無償移交政府相關部門。

        土地增值稅清算中,無償配建廉租房,是否應按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的取得土地使用權所支付的金額?

        安徽稅務12366納稅服務熱線:

        尊敬的納稅人您好,您提交的問題已收悉。

        根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)規定:“第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅?!?/span>

        河南稅務

        【河南稅務】廉租房配建問題 留言時間:2019-09-16

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=8cd3b25359324cb2bbb06203bc81d062

        房地產開發項目在土地獲取相關文件中明確約定,應按一定比例配建廉租房,建成后以較低價格(約為市場價格的1/5)移交政府相關部門。

        土地增值稅清算中,配建廉租房,是否應按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時根據國稅函[2010]220號   國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知第六條將此確認為房地產開發項目的取得土地使用權所支付的金額?

        河南省稅務局

        您好!您所咨詢的問題收悉?,F針對您所提供的信息回復如下:

        一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)規定,第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第六條 計算增值額的扣除項目:(一)取得土地使用權所支付的金額;(二)開發土地的成本、費用;(三)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;(四)與轉讓房地產有關的稅金;(五)財政部規定的其他扣除項目?!?/span>

        二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號) 第七條規定, 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發)的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房增開發成本),包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等?!?/span>

        三、根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定,一、土地增值稅的清算單位。土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額?!?、非直接銷售和自用房地產的收入確定。(一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

        四、根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定,關于拆遷安置土地增值稅計算問題 (一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。……

        因此,房地產開發企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。如不屬于上述情形,則應該按照相關文件規定執行。具體涉稅事宜建議聯系主管稅務機關進一步確認。

        貴州稅務

        【貴州稅務】無償配建移交稅費 留言時間:2019-11-11

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=3a1139b463ae4298b25d945ca4921b1f

        你好,房開企業無償移交配套建房如何計算稅費,目前貴陽市有哪些明確稅法規定?視同銷售價格如何確定?視同銷售的價格是否可以作為取得土地使用權支付的金額?

        稅務總局貴州省稅務局

        您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉,現針對您所提供的信息簡要回復如下:無法判斷您問題中的“配套建房”是什么?無法作出回答!建議您持業務相關資料,請主管稅務機關判斷和指引。先提供土地增值稅的文件供您參閱: 1、根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告 》(國家稅務總局公告2016年第70號):“ 二、關于營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題

        納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定執行?!?、根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告   》(國家稅務總局公告2016年第70號):“二、關于營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題

        納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定執行。納稅人安置回遷戶,其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認,應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定執行?!?/span>

        福建稅務

        【福建稅務】競配建無償移交涉稅處理 留言時間:2021-03-15

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a1c4817b7f08463f92daae6505e6122a

        采用“限地價、競配建”方式拍賣出讓土地,即不設拍賣底價,當拍賣競價達到競價上限價格時,不再接受更高報價,轉為競報無償政府的居住建筑面積。該部分居住建筑面積與合同項下宗地內的商品住宅統一標準、整體設計。由市行政事業資產管理中心接收后作為政府保障性商品房或租賃費使用。

        【問】關于增值稅、所得稅、土地增值稅涉稅處理

        (1)增值稅 按視同銷售處理,按不低于建安成本確認開票金額?(2)所得稅按增值稅開票金額確認收入,同時作為拿地支付的代價,確認為土地成本在企業所得稅稅前扣除?(3)土地增值稅清算也視同銷售確認收入,并同時確認為取得土地所支付的金額,作為成本扣除?

        國家稅務總局福建省12366納稅服務中心答復:您好,您的問題已收悉,現答復如下:

        1、房地產公司向政府約定無償配建的建筑面積是企業取得土地或開發權的成本(對價)之一,不屬于無償贈送,企業應按銷售行為申報繳納增值稅。

        2、企業移送資產,除另有規定外,應按照國稅發〔2009〕31號第七條規定確認收入,對應成本、費用可以分攤扣除;如建造的屬于配套設施,對應建造費用可按照國稅發〔2009〕31號文件規定判定扣除。

        3、若不符合財稅字〔1995〕48號文件規定的贈與情形,應視同銷售繳納土地增值稅,對應成本、費用可以分攤扣除;如開發建造的是與清算項目配套的公共設施,對應建造費用可按照國稅發〔2006〕187號文件規定判定扣除。

        文件依據:

        一、根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)文件附件一《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定:“ 第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產:

        ……

        (二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

        ……”

        二、根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定:“第七條 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為:

        (一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;

        (二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;

        (三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

        ……

        第十七條  企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施,按以下規定進行處理:

        (一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、公用事業單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

        (二)屬于營利性的,或產權歸企業所有的,或未明確產權歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的,應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外,其他一律按建造開發產品進行處理。

        第十八條 企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本,其中,由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設,完工后有償移交的,國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本,抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額?!?/span>

        三、根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規定:“四、關于細則中‘贈與’所包括的范圍問題

        細則所稱的‘贈與’是指如下情況:

        ……

        (二)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

        上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織?!?/span>

        四、根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定:“三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

        (一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:

        1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

        2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

         四、土地增值稅的扣除項目

        ……

        (三)房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:

        1.建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除;

        2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除;

        3.建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用?!?nbsp;

        湖南稅務

        【湖南稅務】房地產開發商按政府要求配建的公租房是否可以按公共配套處理 留言時間:2020-12-23

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=90a8f1bf9cca4ca5b613e9674751df5a

        對于招拍掛文件中明確需拿地單位配建一定面積的公租房,建成后無償移交給政府的住房保障服務中心,此公租房一是無償移交給政府部門,二是移交后政府用于低收入人群出租居住的住房保障,用于公益性和社會公眾,請問此公租房是否可以按公共配套而不按視同銷售來進行稅務處理。

        湖南省稅務局12366呼叫中心答復:

        尊敬的納稅人朋友:

        您好,您所提交的問題已收悉。

        根據《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發〔2009〕31號)第十七條規定,企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施,按以下規定進行處理:

        (一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、公用事業單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

         (二)屬于營利性的,或產權歸企業所有的,或未明確產權歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的,應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外,其他一律按建造開發產品進行處理。

        湖北稅務

        【湖北稅務】配建物業土地增值稅問題 留言時間:2020-08-25

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=3adf6c6a9c7247b1bb6a3f7d4919b904

        按照土地掛牌出讓文件和出讓合同,房地產開發商需配建安置房10000平米,并無償移交政府部門。請問配建房在增值稅、土地增值稅、企業所得稅上怎么處理(視同銷售的,銷售價格如何確定);如土地增值稅上需視同銷售處理,那在移交政府部門環節是否需要預繳土地增值稅?謝謝

        湖北稅務12366納稅服務熱線答復:您好!您提交的問題已收悉,現針對您所提供的信息回復如下:

        增值稅,根據《財政部?國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)文件附件1:營業稅改征增值稅試點實施辦法第十四條規定,下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產:

        (一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

        (二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

        (三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

        企業所得稅,根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(國務院令第512號)文件第二十五條規定,企業發生非貨幣性資產交換,以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務,但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

        根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》

        (國稅函〔2008〕828號)文件第二條規定,企業將資產移送他人的下列情形,因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產,應按規定視同銷售確定收入。

        (一)用于市場推廣或銷售;

        (二)用于交際應酬;

        (三)用于職工獎勵或福利;

        (四)用于股息分配;

        (五)用于對外捐贈;

        (六)其他改變資產所有權屬的用途。

        根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)文件第七條規定,企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

        土地增值稅,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》?(國務院令第138號)文件第二條規定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅。

        根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)文件第二條規定,條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

        根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)文件第四條規定,關于細則中“贈與”所包括的范圍問題。細則所稱的“贈與”是指如下情況:

        (一)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。

        (二)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

        根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)文件第二條規定,關于營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題。納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定執行。納稅人安置回遷戶,其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認,應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定執行。

        綜上所述,請您直接聯系當地主管稅務機關,需要由其依據相關政策法規并結合貴單位實際經營情況實事求是來認定。湖北省電子稅務局(https://etax.hubei.chinatax.gov.cn/portal/)——公眾服務——辦稅地圖——當地主管稅務機關辦稅服務廳聯系電話。

        寧波稅務

        【寧波稅務】“限地價、競配建”方式拿地,后期無償移交配建用房給政府,是否視同銷售?

        留言時間:2020-08-28

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=86ca0f451582448a8e2111c3022358cb

        房地產開發企業以“限地價、競配建”方式拿地開發,約定后期無償移交配建用房給政府,配建用房可能是(人才房、公租房、保障房),請問在移交時要視同銷售繳納增值稅、土地增值稅、企業所得說嗎?謝謝

        寧波市12366呼叫中心答復:1.增值稅:一般情況下需視同銷售繳納增值稅,但因涉及計稅價格等較為復雜的因素,建議聯系主管稅務機關。

        2.企業所得稅:上述企業所得稅問題應按照《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)文件的第一條、第二條以及《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發[2009]31號)第十七條第一款規定,結合實際詳細情況進行分析處理。

        附:《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)文件規定:

        一、企業發生下列情形的處置資產,除將資產轉移至境外以外,由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變,可作為內部處置資產,不視同銷售確認收入,相關資產的計稅基礎延續計算。

        (一)將資產用于生產、制造、加工另一產品;

        (二)改變資產形狀、結構或性能;

        (三)改變資產用途(如,自建商品房轉為自用或經營);

        (四)將資產在總機構及其分支機構之間轉移;

        (五)上述兩種或兩種以上情形的混合;

        (六)其他不改變資產所有權屬的用途。

        二、企業將資產移送他人的下列情形,因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產,應按規定視同銷售確定收入。

        (一)用于市場推廣或銷售;

        (二)用于交際應酬;

        (三)用于職工獎勵或福利;

        (四)用于股息分配;

        (五)用于對外捐贈;

        (六)其他改變資產所有權屬的用途。

        《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》(國稅發[2009]31號)第十七條規定,企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施,按以下規定進行處理:

        (一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、公用事業單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

        3.土地增值稅:根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)等文件規定,房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施,建成后產權屬于全體業主所有的,或者無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除。納稅人可根據上述條件判斷是否符合公共配套設施條件,也可聯系主管稅務機關進一步咨詢。

        浙江稅務

        【浙江稅務】無償移交競拍配建安置房,土地增值稅清算時是否需要按視同銷售處理?

        留言時間:2020-11-10

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=1f5cd267c95e47e293c610ac304b5717

        2017年起杭州采用“限地價、競配建”方式拍賣出讓土地,即不設拍賣底價,當拍賣競價達到競價上限價格時,不再接受更高報價,轉為競拍配建安置房面積,競拍配建安置房無償移交指定政府下屬的資產管理公司。無償移交環節,由房地產企業向政府下屬的資產管理公司按一定金額開具發票,以便于辦理產權過戶手續。競拍配建安置房與合同項下宗地內的商品住宅統一標準、整體設計,由政府下屬的資產管理公司接收后作為政府保障性商品房或租賃房使用。

        請問:(1)無償移交競拍配建安置房,土地增值稅清算時是否需要按視同銷售處理?

        (2)如土地增值稅需要視同銷售,視同銷售收入的金額是按雙方約定的開票金額還是同類同期商品均價確認?

        (3)如土地增值稅需要視同銷售,是否可以按照視同銷售收入的金額等額確認視同銷售成本,于計算清算所得時扣除?

        浙江12366中心答復:

        您好:您在網站上提交的納稅咨詢問題收悉,現針對您所提供的信息簡要回復如下:

        根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)項規定:“房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產”。因此,房地產企業通過公開競拍方式取得某地塊的土地使用權,其建成后按協議將保障房(經適用房)無償提供給政府的行為,應視同銷售房地產,確認土地增值稅計稅收入。

        非直接銷售和自用房地產的收入確定

        (一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定; 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

        土地增值稅的扣除項目

        (一)房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額,應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

        (二)房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述四項開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

        (三)房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:1.建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除; 2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除;3.建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。

        上述回復僅供參考,歡迎撥打0571-12366。

        四川稅務

        【四川稅務】無償移交政府競配建是否視同銷售 留言時間:2020-11-11

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=c6d14a1ba8404647b0e1006e560c1e40

        現在政府出讓土地文件中以“達到限價后,競得人以競配建并無償移交統籌住房比例給政府指定單位”作為競拍土地條件。請問:1、競配建并無償移交統籌住房移交政府指定單位后,企業所得稅、增值稅、土地增值稅是否要視同銷售?  2、如果作為視同銷售,視同銷售的收入怎么確定?  3、視同銷售確認的收入是否同時作為地價成本可以計算抵扣增值稅進項稅?  4、視同銷售確認的收入是否同時作為地價成本在企業所得稅前扣除?5、視同銷售確認的收入是否同時作為地價成本在土地增值稅扣除?

        四川12366納稅服務中心答復:

        您好!您提交的網上留言咨詢已收悉,現答復如下:

        一、二、《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)第十四條規定:“下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產:(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。(三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

        財政部 國家稅務總局令第50號

        第十六條 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者,按下列順序確定銷售額:(一)按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定;(二)按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定;(三)按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為:組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)屬于應征消費稅的貨物,其組成計稅價格中應加計消費稅額。公式中的成本是指:銷售自產貨物的為實際生產成本,銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務總局確定。

        根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務院令第512號)第二十五條規定:“企業發生非貨幣性資產交換,以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務,但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外?!?

        《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第二條規定情形的,除另有規定外,應按照被移送資產的公允價值確定銷售收入。

        根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第二條規定:“納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定執行。

        三、財稅〔2016〕36號 第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:

        (一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產,僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。(二)非正常損失的購進貨物,以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務(四)非正常損失的不動產,以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。(五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產,均屬于不動產在建工程。(六)購進的貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。(七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。本條第(四)項、第(五)項所稱貨物,是指構成不動產實體的材料和設備,包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

        四、根據《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》 (A105010)填報說明,第11行“一、視同銷售成本”:填報會計處理不確認銷售收入,稅法規定確認為應稅收入的同時,確認的視同銷售成本金額。本行為第12至20行小計數。第1列“稅收金額”填報予以稅前扣除的視同銷售成本金額;將第1列稅收金額以負數形式填報第2列“納稅調整金額”。另根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務院令第512號)規定:“第二十九條   企業所得稅法第八條所稱成本,是指企業在生產經營活動中發生的銷售成本、銷貨成本、業務支出以及其他耗費?!币虼?,視同銷售收入對應的視同銷售成本可以在企業所得稅前扣除。

        五、國稅發〔2009〕91號

        第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括:

        (一)取得土地使用權所支付的金額。(二)房地產開發成本,包括:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。(三)房地產開發費用(四)與轉讓房地產有關的稅金。(五)國家規定的其他扣除項目。

        以上答復僅供參考,如有其他疑問請聯系主管稅務機關咨詢。

        【四川稅務】配建房問題 留言時間:2019-11-06

        房地產開發項目配建公共租賃住房無償移交政府是否視同銷售處理?其建造成本是否需繳納契稅?

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=b8fe19cf67ff48458e5e67407c96eb35

        四川12366納稅服務中心答復:

        您好!您提交的網上留言咨詢已收悉,現答復如下:

        根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知

        國稅發〔2009〕31號第十七條第(一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、公用事業單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

        根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第二條規定:“納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定執行。納稅人安置回遷戶,其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認,應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定執行?!?/span>

        根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)第十四條規定:“下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產:

        (一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

        (二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

        (三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

        本通知附件規定的內容,除另有規定執行時間外,自2016年5月1日起執行?!?/span>

        根據中華人民共和國契稅暫行條例

        國務院令第224號第一條規定,在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照本條例的規定繳納契稅。

        陜西稅務

        【陜西稅務】按照政府規劃要求配建的廉(公)租房增值稅和土地增值稅是否做視同銷售處理?

        留言時間:2020-12-04

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=be261c8c9a054406af29f110045a0707

        1. 基本情況:按照政府要求按照住宅面積的5%配建的廉(公)租房,建成后無償移交給政府,增值稅和土地增值稅是做公共配套成本處理,還是應該視同銷售處理?具體情況請參考附件第7頁。

        2. 我們認為(以稅務機關為準):增值稅和土增可否作為公共配套來處理?增值稅無償移交廉租房給政府屬于用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外;土增稅建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除。

        懇請為盼,深謝!

        陜西省12366納稅服務中心答復:

        尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好!您提交的網上留言咨詢已收悉,現答復如下: 

        根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)第十四條規定:“下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產:

        (一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

        (二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

        (三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

        本通知附件規定的內容,除另有規定執行時間外,自2016年5月1日起執行?!?/span>

        根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)文件的規定:“四、土地增值稅的扣除項目

        ……

        (三)房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:

        1.建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除;

        2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除;

        3.建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用?!?/span>

        根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕31號)第十七條規定:“企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施,按以下規定進行處理:

        (一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、公用事業單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

        【陜西稅務】政府招拍掛要求無償配建的經濟適用房涉稅咨詢 留言時間:2019-08-20

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a07f63c3e98742e6a4833cbc11b51983

        根據財稅【2016】36號文規定,單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產,視同銷售不動產,用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。政府在摘牌掛出讓公告中要求配建的公租房或經濟適用房無償移交給政府的,該部分是作為公共配套在土地增值稅中抵扣,還是視同銷售處理?如果做視同銷售處理,請給出對應的政策依據。

        陜西省12366納稅服務中心答復:

        尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好!您提交的網上留言咨詢已收悉,現答復如下:

        根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條 計算增值額的扣除項目:

        (一)取得土地使用權所支付的金額;

        (二)開發土地的成本、費用;

        (三)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;

        (四)與轉讓房地產有關的稅金;

        (五)財政部規定的其他扣除項目。

         

        根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

         第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:

        根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產,僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。

        納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

        (二)非正常損失的購進貨物,以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

        (三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

        (四)非正常損失的不動產,以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

        (五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

        納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產,均屬于不動產在建工程。

        (六)購進的貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

        (七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

        廈門稅務

        【廈門稅務】無償移交競配建涉稅處理 留言時間:2020-07-20

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=b6ecf0832a984357869273fd1bc491b9

        2016年12月起廈門采用“限地價、競配建”方式拍賣出讓土地,即不設拍賣底價,當拍賣競價達到競價上限價格時,不再接受更高報價,轉為競報無償政府的居住建筑面積。該部分居住建筑面積與合同項下宗地內的商品住宅統一標準、整體設計。由廈門市行政事業資產管理中心接收后作為政府保障性商品房或租賃費使用。

        【問】關于增值稅、所得稅處理涉稅處理

        (1)增值稅 按視同銷售處理,按不低于建安成本確認開票金額?(2)所得稅按增值稅開票金額確認收入,同時作為拿地支付的代價,確認為土地成本在企業所得稅稅前扣除?

        國家稅務總局廈門市12366納稅服務中心答復:

        尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好!您提交的網上留言咨詢已收悉,現答復如下:

        屬于“競配建”的居住建筑面積,增值稅規定開票金額不低于建安成本,所得稅按增值稅開票金額確認應稅收入。同時作為拿地支付的代價,確認為土地成本在企業所得稅稅前扣除。

        【廈門稅務】土地增值稅清算中無償配建廉租房稅務處理 留言時間:2019-09-04

        https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=778f75a8abfa413ca8ef4ff2669b8edd

        房地產開發項目在土地獲取相關文件中明確約定,應按一定比例配建廉租房,建成后無償移交政府相關部門。

        土地增值稅清算中,無償配建廉租房,是否應按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的取得土地使用權所支付的金額?

        廈門市稅務局

        納稅人按照土地出讓合同約定無償移交的競配建部分,辦理土地增值稅清算時,應當按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第一款規定確認銷售收入。




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