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      1. 《土地增值稅清算全流程操作實務與案例(第二版)》

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        1章  土地增值稅基本政策規定 

        1.1 土地增值稅基本要素政策 

        問題1-1-1   土地增值稅的納稅義務人、征稅對象及納稅義務如何確定? 

        問題1-1-2   納稅人轉讓集體土地是否繳納土地增值稅? 

        問題1-1-3   未辦理土地使用權證而轉讓土地的行為如何確定納稅義務? 

        問題1-1-4   土地增值稅政策中的“贈與”行為包括哪些具體情形? 

        問題1-1-5   確定土地增值稅收入的基本原則有哪些? 

        問題1-1-6   計算增值額的扣除項目有哪些? 

        問題1-1-7   土地增值稅的稅率如何確定? 

        問題1-1-8   房地產開發企業如何填寫土地增值稅納稅申報表?

        1.2 土地增值稅征免政策 

        問題1-2-1   哪些情形下可以免征土地增值稅? 

        問題1-2-2   普通標準住宅的標準如何劃分? 

        問題1-2-3   企業的哪些行為要視同銷售繳納土地增值稅? 

        問題1-2-4   企業將開發產品轉為自用或用于出租等商業用途時是否征收土地增值稅? 

        問題1-2-5   在棚戶區改造中轉讓舊房作為改造安置住房的如何免征土地增值稅? 

        問題1-2-6   企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源的如何免征土地增值稅? 

        問題1-2-7   合作建房轉讓土地使用權的是否征收土地增值稅? 

        問題1-2-8   對整體改制前的企業將房地產轉移、變更到改制后的企業是否征收土地增值稅? 

        問題1-2-9   改制重組后再轉讓房地產并申報繳納土地增值稅時,“取得土地使用權所支付的金額”如何扣除? 

        問題1-2-10   企業合并時轉移、變更房地產是否繳納土地增值稅? 

        問題1-2-11   企業分設時轉移、變更房地產是否繳納土地增值稅? 

        問題1-2-12   單位、個人在改制重組時以房地產進行投資是否繳納土地增值稅? 

        問題1-2-13   納稅人以轉讓股權名義轉讓房地產行為是否繳納土地增值稅? 

        問題1-2-14   納稅人與關聯方之間的交易如何處理? 

        1.3 土地增值稅預征政策 

        問題1-3-1   在什么情況下可以預征土地增值稅? 

        問題1-3-2   預征土地增值稅的收入如何確定? 

        問題1-3-3   預征土地增值稅是否包括非直接銷售(視同銷售)收入? 

        問題1-3-4   如何確定土地增值稅預征率? 

        問題1-3-5   如何確定預征土地增值稅的計稅依據? 

        問題1-3-6   不預征土地增值稅的情形有哪些? 

        問題1-3-7   未按預征規定期限預繳稅款的是否加收滯納金? 

        問題1-3-8   如何填寫土地增值稅預征納稅申報表? 

        1.4 土地增值稅核定征收政策 

        問題1-4-1   在什么情形下可以核定征收土地增值稅? 

        問題1-4-2   核定征收土地增值稅的流程是如何確定的? 

        問題1-4-3   如何確定核定征收的收入? 

        問題1-4-4   如何確定核定征收的扣除項目金額? 

        問題1-4-5   如何確定核定征收率? 

        1.5 土地增值稅稅收征管及稅務審核政策 

        問題1-5-1   如何進行項目的日常管理(管理跟蹤過程中獲取的資料)? 

        問題1-5-2   稅務機關是否可以購買清算審核服務? 

        問題1-5-3   稅務機關清算審核方式包括哪些形式? 

        問題1-5-4   如何處理稅務機關清算審核與稅務稽查的協調問題? 

        1.6 土地增值稅清算鑒證基本規定 

        問題1-6-1   納稅人是否可以委托稅務師事務所進行清算? 

        問題1-6-2   清算中的法律責任如何確定? 

        問題1-6-3   土地增值稅清算鑒證的鑒證對象包括哪些資料?

        問題1-6-4   稅務師事務所開展鑒證業務時鑒證人應當要求委托人如實提供哪些資料? 

        問題1-6-5   土地增值稅清算鑒證時相關證據業務處理的基本原則是什么? 

        問題1-6-6   鑒證人在審核鑒證過程中可以終止鑒證的情形有哪些? 

        附 錄 

        附錄1-1   土地增值稅納稅申報表(二) 

        附錄1-2   土地增值稅納稅申報表(一) 

        附錄1-3   土地增值稅納稅申報表(五) 

        附錄1-4   土地增值稅納稅申報表(七) 

        附錄1-5   土地增值稅項目登記表 

        2章  土地增值稅清算之前期準備工作 

        2.1 清算前期鑒證審計業務操作流程 

        問題2-1-1   稅務師事務所接受委托時需要做哪些準備工作? 

        問題2-1-2   如何判斷項目是否達到清算條件? 

        問題2-1-3   如何判斷項目“可要求進行土地增值稅清算”? 

        問題2-1-4   如何確定清算單位? 

        問題2-1-5   如何取得清算通知書? 

        問題2-1-6   清算申報包括哪些資料? 

        2.2 土地增值稅清算前期業務鑒證規定 

        問題2-2-1   鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業務應當具備哪些條件? 

        問題2-2-2   鑒證人在正式接受委托前應當了解企業(被鑒證人)的哪些情況? 

        問題2-2-3   鑒證人決定承接土地增值稅清算鑒證業務后應辦理什么手續? 

        問題2-2-4   鑒證人決定承接清算鑒證業務后在前期準備中要關注哪些內容? 

        問題2-2-5   土地增值稅清算鑒證時對相關證據業務的處理應掌握哪些基本原則? 

        問題2-2-6   從事清算鑒證業務時要取得哪些證據? 

        問題2-2-7   稅務師事務所在開展清算鑒證業務時應充分關注哪些事項? 

        問題2-2-8   稅務師事務所在開展清算鑒證業務時如何確定可售建筑面積? 

        2.3 土地增值稅清算前期業務涉稅政策 

        問題2-3-1   什么是土地增值稅清算? 

        問題2-3-2   應進行土地增值稅清算的要具備哪些條件? 

        問題2-3-3   稅務機關可要求進行清算的條件有哪幾項? 

        問題2-3-4   企業應在什么時間內辦理應進行清算的手續? 

        問題2-3-5   企業應在什么時間辦理可要求進行清算的手續? 

        問題2-3-6   稅務機關在日常管理中發現可要求企業進行清算的如何處理? 

        問題2-3-7   各地稅務機關如何確定土地增值稅的清算單位? 

        問題2-3-8   企業清算申報時應提供哪些清算資料? 

        問題2-3-9   開發產品總可售建筑面積如何確定? 

        2.4 土地增值稅清算前期業務稅務審核政策 

        問題2-4-1   稅務機關在審核清算資料時要注意哪些問題? 

        問題2-4-2   稅務機關收到企業清算資料時如何處理? 

        問題2-4-3   企業未按規定提供相關資料的如何處理? 

        問題2-4-4   稅務機關如何對企業報送的清算申報資料進行審核?審核時間是如何規定的? 

        問題2-4-5   稅務機關如何對清算單位的確定進行審核? 

        問題2-4-6   稅務機關如何對不同類型房地產增值額、增值率的計算進行審核? 

         錄 涉稅鑒證業務約定書 

        3章  土地增值稅清算之確定清算收入 

        3.1 清算收入確定鑒證審計業務操作流程 

        問題3-1-1   如何確定清算收入?

        問題3-1-2   清算申報房地產的類型有哪些? 

        問題3-1-3   如何確定清算項目建筑面積?

        問題3-1-4   如何審核銷售(收入)合同? 

        問題3-1-5   房屋售價偏低的審計時如何處理? 

        問題3-1-6   如何審計確定視同銷售(非直接銷售)收入? 

        問題3-1-7   如何審計確定企業為促銷給予的價格折扣? 

        問題3-1-8   如何審計確定精裝修房屋收入? 

        問題3-1-9   如何審計確定“代收費用”收入? 

        問題3-1-10   如何審計確認土地增值稅計稅收入? 

        問題3-1-11   如何審計確定營改增前、后應稅收入? 

        問題3-1-12   如何以收款口徑核對計稅收入? 

        3.2 清算收入鑒證規定 

        問題3-2-1   收入審核包括哪些基本程序和方法? 

        問題3-2-2   如何審核鑒證收入確認的正確性? 

        問題3-2-3   如何審核鑒證非直接銷售和自用房地產的收入? 

        問題3-2-4   如何對售房時代收的各項費用進行鑒證? 

        問題3-2-5   鑒證人開展鑒證業務時,如何關注關聯交易、大額往來款? 

        問題3-2-6   納稅人隱瞞房地產成交價格終止鑒證后,鑒證人又另行受托鑒證的,房地產收入如何確認? 

        問題3-2-7   運用截止性測試確認收入真實性和準確性包括哪些內容? 

        3.3 土地增值稅清算收入確定涉稅業務相關政策 

        問題3-3-1   納稅人轉讓房地產如何確定土地增值稅清算收入(收入的范圍)? 

        問題3-3-2   確認清算收入時開具發票與未開具發票的如何處理? 

        問題3-3-3   銷售合同所載商品房面積與實際測量面積不一致的如何處理?

        問題3-3-4   企業將開發產品用于職工福利等各項非直接銷售的如何確定收入? 

        問題3-3-5   企業將房地產轉為企業自用或用于出租,產權未發生轉移的如何處理? 

        問題3-3-6   企業轉讓房地產的成交價格明顯偏低包括哪些情形? 

        問題3-3-7   哪些情形下,企業轉讓房地產的成交價格即使明顯偏低,也可視為有正當理由? 

        問題3-3-8   企業轉讓房地產的成交價格明顯偏低又無正當理由的如何處理? 

        問題3-3-9   項目跨越營改增節點的土地增值稅應稅收入如何計算? 

        問題3-3-10   關于收取的外幣收入如何折合人民幣? 

        問題3-3-11   售后返租涉及的利益讓渡如何確認計稅收入? 

        問題3-3-12   企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的如何處理? 

        問題3-3-13   對企業按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用如何處理? 

        問題3-3-14   支付的代銷費、包銷費等費用是否可以抵減清算收入? 

        問題3-3-15   向購買方附贈同一房地產開發項目中的車庫(位)或其他開發產品如何處理? 

        問題3-3-16   讓渡無產權的車庫(車位)、儲藏室等使用權如何確認清算收入? 

        3.4 土地增值稅清算收入確定業務的稅務審核方式 

        問題3-4-1   清算收入審核包括哪些內容? 

        問題3-4-2   清算收入有哪些基本的審核方法和審核資料? 

        問題3-4-3   對非直接銷售房地產的收入有哪些基本的審核方法和原則? 

        附 錄 

        附錄3-1  房地產轉讓收入明細表  

        附錄3-2  與收入相關的面積明細申報表  

        4章  土地增值稅清算之扣除項目金額的確定及審核 

        4.1 鑒證審計之扣除項目分類 

        問題4-1-1   清算扣除項目如何分類? 

        問題4-1-2   如何審計確認“取得土地使用權所支付的金額”? 

        問題4-1-3   如何審計確認地下建筑分攤的“取得土地使用權所支付的金額”? 

        問題4-1-4   如何審計確認“房地產開發成本”? 

        問題4-1-5   “土地征用及拆遷補償費”項目如何細分?

        問題4-1-6   “前期工程費”項目如何細分? 

        問題4-1-7   “建筑安裝工程費”項目如何細分? 

        問題4-1-8   “房屋精裝修成本”如何審計確認? 

        問題4-1-9   “基礎設施費”項目如何細分? 

        問題4-1-10   “公共配套設施費”項目如何細分? 

        問題4-1-11   “開發間接費用”項目如何細分? 

        問題4-1-12   如何審計確認“利息支出”? 

        問題4-1-13   如何審計確認“其他房地產開發費用”? 

        問題4-1-14   如何審計確認“與轉讓房地產有關的稅金”? 

        問題4-1-15   如何審計確認“財政部規定的其他扣除項目”? 

        問題4-1-16   如何審計確認“代收費用”? 

        問題4-1-17   “不得扣除項目”如何審核歸集? 

        問題4-1-18   如何制作《開發成本調整及分配表》? 

        4.2 鑒證審計之審核方式 

        問題4-2-1   如何以核查發票的方式審核調整扣除項目金額?

        問題4-2-2   發票審核有哪些項目?

        問題4-2-3   如何對合同與決算金額的差異進行審計確認? 

        問題4-2-4   如何對甲供材成本進行審計確認? 

        問題4-2-5   如何對規劃紅線外發生成本的扣除進行審計確認? 

        問題4-2-6   如何對費用與成本混記的情形進行審核? 

        問題4-2-7   如何對政府返還的土地出讓金進行審計處理? 

        4.3 鑒證審計之不同清算項目扣除金額的分配 

        問題4-3-1   共同成本在不同清算項目之間分配有哪些原則? 

        問題4-3-2   如何對不同清算項目“取得土地使用權所支付的金額”的分配進行審計處理? 

        問題4-3-3   如何對不同清算項目開發成本的分配計算進行審計處理? 

        問題4-3-4   如何對不同清算項目利息支出的分配計算進行審計處理? 

        4.4 鑒證審計之同一清算項目中的成本分配業務 

        問題4-4-1   如何對“取得土地使用權所支付的金額”的歸集分配進行審計處理? 

        問題4-4-2   如何對“取得土地使用權所支付的金額”在不同性質物業之間的分配進行審計處理? 

        問題4-4-3   如何對“取得土地使用權所支付的金額”在不同類型業態房屋之間的分配進行審計處理? 

        問題4-4-4   如何對“取得土地使用權所支付的金額”在已售與未售物業之間的分配進行審計處理? 

        問題4-4-5   如何對房地產開發成本(或某個明細項目)的歸集分配進行審計處理? 

        問題4-4-6   如何對房地產開發成本在不同性質物業之間的分配進行審計處理? 

        問題4-4-7   如何對房地產開發成本在不同類型業態房屋之間的分配進行審計處理?

        問題4-4-8   如何對房地產開發成本在已售與未售物業之間的分配進行審計處理? 

        問題4-4-9   如何采用平均售價比率法進行成本分配計算? 

        問題4-4-10   如何采用層高系數法進行成本分配計算? 

        問題4-4-11   確定成本、費用的其他方法包括哪些方法? 

        4.5 鑒證審計之扣除項目鑒證規定 

        問題4-5-1   鑒證人對納稅人申報的扣除項目的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-2   鑒證人審核納稅人申報的扣除項目包括哪些基本程序和方法? 

        問題4-5-3   鑒證人審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是什么? 

        問題4-5-4   如何取得扣除項目鑒證證據? 

        問題4-5-5   取得土地使用權支付的金額的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-6   土地征用及拆遷補償費的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-7   前期工程費的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-8   出包方式建筑安裝工程費的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-9   自營方式建筑安裝工程費的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-10   基礎設施費和公共配套設施費的審核包括哪些內容?  

        問題4-5-11   開發間接費用的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-12   納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的扣除項目金額的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-13   房地產開發費用的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-14   與轉讓房地產有關的稅金的審核包括哪些內容? 

        問題4-5-15   “國家規定的加計扣除項目”的審核包括哪些內容?  

        4.6 稅收政策之成本扣除項目的基本規定 

        問題4-6-1   清算扣除內容包括哪些扣除項目? 

        問題4-6-2   土地增值稅清算扣除項目的確定有哪些基本要求?

        問題4-6-3   計算土地增值稅增值額的扣除憑證有哪些? 

        問題4-6-4   土地增值稅清算扣除項目(共同的成本費用)有哪些基本分攤方法及分攤原則? 

        問題4-6-5   企業報審的工程造價成本資料不符合清算要求或不實的如何處理? 

        4.7 稅收政策之取得土地使用權支付成本扣除政策 

        問題4-7-1   各種方式取得土地使用權支付的出讓金成本如何確定? 

        問題4-7-2   企業取得土地使用權時支付的契稅如何扣除? 

        問題4-7-3   土地征用及拆遷補償費包括哪些支出及支出憑證? 

        問題4-7-4   企業取得土地使用權支付的其他各項費用如何扣除? 

        問題4-7-5   企業支付的地價款,能否在減去政府以各種形式支付給企業的經濟利益后予以確認? 

        問題4-7-6   地下建筑如何分攤土地成本? 

        問題4-7-7   增值稅計算時扣除的土地價款在清算時是否要抵減? 

        問題4-7-8   土地成本分攤計算有哪些基本原則? 

        問題4-7-9   對不同清算單位之間的土地成本如何分攤? 

        問題4-7-10   對同一清算單位不同類型房屋之間的土地成本如何分攤? 

        問題4-7-11   清算項目在按照建筑面積法分攤相關成本費用后,發生某類型房地產的成本費用高于其轉讓收入的,土地成本如何重新處理? 

        問題4-7-12   同一清算單位中獨立占地房地產的土地成本如何歸集? 

        4.8 稅收政策之房地產開發成本扣除政策 

        問題4-8-1   企業用清算項目的房地產安置回遷戶的如何處理? 

        問題4-8-2   企業用異地自建房安置回遷戶的如何處理?

        問題4-8-3   企業用貨幣安置拆遷的憑什么票據扣除? 

        問題4-8-4   開發土地和新建房及配套設施包括哪些成本? 

        問題4-8-5   前期工程費包括哪些支出? 

        問題4-8-6   建筑安裝工程費包括哪些支出? 

        問題4-8-7   房屋裝修費用如何扣除? 

        問題4-8-8   企業未支付的質量保證金是否可以扣除? 

        問題4-8-9   營改增后建筑安裝工程費支出的發票如何確認? 

        問題4-8-10   基礎設施費包括哪些支出? 

        問題4-8-11   公共配套設施費范圍包括哪些物業? 

        問題4-8-12   公共配套設施可以扣除的具體條件有哪些? 

        問題4-8-13   因政府、公用事業單位原因不能及時接收公共配套設施的如何處理? 

        問題4-8-14   預提的公共配套設施費如何處理? 

        問題4-8-15   實際發生的公共配套設施費如何扣除處理? 

        問題4-8-16   能夠辦理權屬登記手續的車庫(車位、儲藏室等)單獨轉讓時如何處理? 

        問題4-8-17   不能辦理權屬登記手續的停車場(庫)單獨轉讓時如何處理? 

        問題4-8-18   人防工程成本費用是否可以扣除? 

        問題4-8-19   開發間接費用包括哪些支出項目? 

        問題4-8-20   紅線外發生的成本費用(工程)支出如何處理? 

        問題4-8-21   在房地產開發項目以外單獨建造的樣板房、售樓部費用是否可以計入房地產開發成本? 

        問題4-8-22   開發項目連接地鐵等公共設施的費用是否可以扣除? 

        問題4-8-23   經濟開發區“人才房”成本如何扣除? 

        問題4-8-24   對不同清算單位的房地產開發成本如何分攤? 

        問題4-8-25   對同一清算單位不同類型房屋之間共同的成本費用如何分攤? 

        問題4-8-26   同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程的扣除項目金額如何分攤? 

        4.9 稅收政策之房地產開發費用扣除政策 

        問題4-9-1   房地產開發費用如何扣除? 

        問題4-9-2   房地產開發費用(利息)支出有哪些金融機構證明? 

        問題4-9-3   能夠按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明的,利息如何扣除? 

        問題4-9-4   不能按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明的,利息如何扣除? 

        問題4-9-5   超過上浮幅度及超過貸款期限的利息部分、加罰的利息是否可以扣除? 

        問題4-9-6   企業既向金融機構借款,又有其他借款的,利息如何扣除? 

        問題4-9-7   已經計入開發成本的利息支出在清算時如何處理? 

        問題4-9-8   如何對清算項目利息支出進行分配計算? 

        4.10 稅收政策之與轉讓房地產有關的稅金扣除政策 

        問題4-10-1   與轉讓房地產有關的稅金有哪些? 

        問題4-10-2   扣除項目中允許扣除的印花稅包括哪些范圍? 

        問題4-10-3   不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除? 

        問題4-10-4   營改增后與轉讓房地產有關的稅金如何扣除? 

        4.11 稅收政策之其他各項扣除規定 

        問題4-11-1   取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計扣除如何計算? 

        問題4-11-2   市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費等是否可以加計扣除? 

        問題4-11-3   政府要求房地產開發企業代收的費用(政府性基金和行政事業性收費)如何扣除? 

        問題4-11-4   計算扣除項目金額時扣除憑證有哪些要求? 

        問題4-11-5   企業預提費用是否可以扣除? 

        問題4-11-6   企業逾期開發繳納的土地閑置費等各類罰款、滯納金等是否可以扣除? 

        4.12 稅收政策之清算扣除項目稅務審核

        問題4-12-1   審核土地增值稅扣除項目有哪些總體審核政策要求?

        問題4-12-2   如何審核相關土地成本? 

        問題4-12-3   審核地下建筑土地成本分攤需要注意哪些問題? 

        問題4-12-4   如何審核前期工程費、基礎設施費? 

        問題4-12-5   如何審核公共配套設施費? 

        問題4-12-6   如何審核建筑安裝工程費?

        問題4-12-7   如何核查建筑安裝工程費中的精裝修費用? 

        問題4-12-8   如何對納稅人申報的房地產開發成本明顯偏高進行審核? 

        問題4-12-9   如何審核開發間接費用? 

        問題4-12-10   如何審核利息支出? 

        問題4-12-11   如何審核代收費用? 

        問題4-12-12   稅務機關如何審核關聯方交易行為? 

        問題4-12-13   如何審核開發企業為施工方代付的統籌費用列支情況? 

        問題4-12-14   如何對“與轉讓房地產有關的稅金”進行審核? 

        附 錄 

        附錄4-1  取得土地使用權所支付的金額審核表  

        附錄4-2  土地征用及拆遷補償費審核表  

        附錄4-3  前期工程費審核表  

        附錄4-4  建筑安裝工程費審核表  

        附錄4-5  工程量清單工程費明細審核表  

        附錄4-6  基礎設施費審核表  

        附錄4-7  公共配套設施費審核表  

        附錄4-8  開發間接費用審核表  

        附錄4-9  金融機構利息支出審核表(據實扣除的項目填報)

        附錄4-10  與轉讓房地產有關的稅金繳納情況審核表  

        附錄4-11  代收費用審核表  

        5章  土地增值稅清算之清算稅款計算及后續處理 

        5.1 清算稅款計算與申報流程

        問題5-1-1  如何進行清算稅款的計算? 

        問題5-1-2  如何進行應補(退)土地增值稅稅額的計算? 

        問題5-1-3  如何撰寫清算報告? 

        問題5-1-4  清算申報需要提交哪些資料? 

        5.2 土地增值稅清算鑒證政策 

        問題5-2-1   清算鑒證業務應納稅額的審核包括哪些內容?

        問題5-2-2   清算稅款鑒證報告包括哪些內容? 

        問題5-2-3   清算稅款鑒證報告分為哪幾類? 

        問題5-2-4   稅務師事務所在何種條件下出具無保留意見的鑒證報告? 

        問題5-2-5   稅務師事務所在何種條件下出具保留意見的鑒證報告? 

        問題5-2-6   稅務師事務所在何種條件下出具無法表明意見的鑒證報告? 

        問題5-2-7   稅務師事務所在何種條件下出具否定意見的鑒證報告? 

        問題5-2-8   清算鑒證對底稿有哪些要求? 

        問題5-2-9   清算鑒證報告有哪些簽字要求?

        問題5-2-10   清算鑒證報告對披露事項有哪些要求? 

        5.3 土地增值稅清算及稅務機關審核政策 

        問題5-3-1   需要分別計算增值額的有哪些類型? 

        問題5-3-2   在一般項目中建造的普通標準住宅如何計算增值額才能免征土地增值稅? 

        問題5-3-3   企業放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權利的如何處理? 

        問題5-3-4   企業在稅務機關受理清算申報后至清算結論下達前應如何繳納土地增值稅? 

        問題5-3-5   清算補繳稅款是否加收滯納金? 

        問題5-3-6   清算時(或前期清算時)未扣除的成本費用清算后達到扣除條件的如何處理? 

        問題5-3-7   如何對清算方式的一致性進行審核? 

        問題5-3-8   如何對清算項目中不同房地產的分類進行審核? 

        問題5-3-9   對于納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目應如何處理? 

        5.4 土地增值稅清算后稅收政策 

        問題5-4-1   項目清算后再轉讓房地產的如何處理? 

        問題5-4-2   企業清算后尾盤銷售如何填寫申報表? 

        問題5-4-3   土地增值稅清算后,當年企業所得稅匯算清繳出現虧損,且有其他后續開發項目的如何處理? 

        問題5-4-4   土地增值稅清算后,當年企業所得稅匯算清繳出現虧損,且沒有其他后續開發項目的如何處理? 

        問題5-4-5   因土地增值稅清算導致多繳的企業所得稅退稅,是否受三年期限限制? 

        問題5-4-6   企業在申請退稅時報送的資料包括哪些? 

        問題5-4-7   納稅人自收到清算審核結果之日起三年內發現多繳稅款的如何處理? 

        5.5 土地增值稅清算綜合案例 

        皓天置業有限公司“山畔花園”項目土地增值稅清算過程 

        土地增值稅申報鑒證報告 

        附錄 

        附錄5-1  無保留意見報告 

        附錄5-2  保留意見報告 

        附錄5-3  無法表明意見報告 

        附錄5-4  否定意見報告 

        附錄5-5  企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表 

        附錄5-6  土地增值稅納稅申報表(四) 

        附錄5-7  清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表 

        6章  單獨出售土地、舊房及購買在建工程再開發的土地增值稅業務 

        6.1 轉讓舊房業務 

        問題6-1-1  企業新建房與舊房如何界定? 

        問題6-1-2   企業轉讓舊房的收入如何確定? 

        問題6-1-3   企業轉讓舊房價格明顯偏低又無正當理由的包括哪些情形? 

        問題6-1-4   企業轉讓舊房價格明顯偏低又無正當理由的如何處理? 

        問題6-1-5   企業轉讓舊房時哪些情形可視為有正當理由的價格偏低? 

        問題6-1-6   企業轉讓舊房的如何計算土地增值稅扣除項目金額? 

        問題6-1-7   舊房及建筑物的評估價格如何確定? 

        問題6-1-8   轉讓舊房及建筑物發生的評估費用及契稅等可否在計算增值額時扣除? 

        問題6-1-9   轉讓舊房時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的如何計算扣除項目金額?

        問題6-1-10   納稅人轉讓舊房只能提供購房發票的如何計算扣除項目金額? 

        問題6-1-11   營改增后舊房轉讓時提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的如何計算扣除項目金額? 

        問題6-1-12   營改增后舊房轉讓時提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的如何計算扣除項目金額?

        問題6-1-13   營改增后轉讓舊房提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的如何計算扣除項目金額? 

        問題6-1-14   企業轉讓舊房哪些情形要核定征收? 

        問題6-1-15   轉讓舊房能否減免土地增值稅? 

        問題6-1-16   如何填寫轉讓舊房(房地產或非房地產企業)土地增值稅申報表? 

        6.2 轉讓土地使用權業務 

        問題6-2-1   企業轉讓未經開發的土地使用權如何扣除相關成本費用? 

        問題6-2-2   企業轉讓已開發的土地使用權如何計算土地增值稅? 

        問題6-2-3   直接轉讓土地使用權是否可以核定征收土地增值稅? 

        6.3 在建工程土地增值稅政策 

        問題6-3-1   企業整體轉讓在建工程如何填寫土地增值稅納稅申報表? 

        問題6-3-2   從事房地產開發的企業整體轉讓在建工程,清算土地增值稅時取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本能否加計扣除? 

        問題6-3-3   企業整體購買的在建工程,進行土地增值稅清算時如何確定扣除項目? 

        附 錄 

        附錄6-1  土地增值稅納稅申報表(六) 

        附錄6-2  土地增值稅納稅申報表(三) 

        7章  土地增值稅清算檢查業務 

        7.1 預征、核定征收檢查及相關延伸檢查 

        問題7-1-1   如何對土地增值稅預征稅款進行檢查? 

        問題7-1-2   如何對土地增值稅核定征收進行檢查? 

        問題7-1-3   如何確定房地產項目是否應進行土地增值稅清算? 

        問題7-1-4   如何對土地增值稅清算單位的確定進行檢查? 

        問題7-1-5   如何依據清算資料檢查印花稅? 

        問題7-1-6   如何依據清算資料檢查城鎮土地使用稅? 

        7.2 涉及收入確定的檢查 

        問題7-2-1   如何對銷售數據進行延伸檢查? 

        問題7-2-2   如何使用《預售收入備查簿》進行檢查? 

        問題7-2-3   如何對價格偏低、視同銷售情形進行延伸檢查? 

        問題7-2-4   如何對企業特殊方式的銷售進行檢查? 

        問題7-2-5   如何對開發產品出租收入進行檢查? 

        7.3 涉及成本費用的檢查 

        問題7-3-1   如何進行現場實地檢查? 

        問題7-3-2   如何對不得稅前列支票據涉及問題進行檢查? 

        問題7-3-3   如何檢查清算中不得稅前列支成本對企業所得稅的影響? 

        問題7-3-4   如何對取得土地使用權支付的金額進行檢查?

        問題7-3-5   建筑安裝工程費檢查需要關注哪些事項? 

        問題7-3-6   如何利用精裝修業務資料進行檢查?

        問題7-3-7   綠化工程如何檢查? 

        問題7-3-8   如何對地下建筑物成本的處理進行檢查?

        問題7-3-9   如何對配套設施成本的處理進行檢查?

        問題7-3-10   如何對基礎設施費用(紅線外)進行檢查?

        問題7-3-11   如何對企業未支付的質量保證金進行檢查?

        問題7-3-12   如何對預提費用進行檢查? 

        問題7-3-13   如何對開發企業為施工方代付的費用進行檢查? 

        問題7-3-14   如何對開發間接費用進行檢查? 

        問題7-3-15   如何檢查企業融資費用? 

        問題7-3-16   清算中涉及成本分攤的企業所得稅如何檢查? 

        問題7-3-17   如何對已售完工產品與未售完工產品之間成本的分攤進行檢查? 

        問題7-3-18   如何對價外費用進行檢查? 

        問題7-3-19   如何對政府性基金和行政事業性收費(代收費)進行檢查? 

        問題7-3-20   如何對政府返還的土地出讓金進行檢查?

        內容簡介:

        ——鑒證流程+稅收政策+稅務審核+疑難問題+特別提示+綜合案例——

        全流程解讀土地增值稅清算業務

        全面更新兩個業務脈絡:

        一是財稅中介機構(或企業)清算審計(清算鑒證)對應稅務機關清算審核

        二是加入各地稅務機關具體政策的橫向對比。即在稅務總局政策規定下,列舉各地具體處理政策

        作者簡介:

        董宏  

        從事稅政、稽查一線工作近三十年,業務上擅長房地產企業、建筑企業稅務稽查。2010年開始從事稽查業務至今,完成涉案稅款千萬元以上稽查案件十余起,稽查案件入庫稅款超過10億元。已出版《房地產開發企業稅務檢查實用攻略(第二版)》《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析(第二版)》《土地增值稅清算全流程操作實務與案例》《建筑企業日常涉稅業務實操大全》《企業所得稅與增值稅差異分析及會計處理》等實務圖書,受到讀者的廣泛好評。

        成秀美  

        南京中鴻匯則稅務師事務所合伙人,長期從事一線財稅審計工作,在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經驗與專業見解。近幾年已經完成近百個房地產企業的土地增值稅清算項目,同時為眾多央企及世界500強企業提供財稅服務,在營改增業務轉換過程中,輔導了大量房地產開發企業營改增涉稅業務的處理。

        施玉明  

        曾任某國際集團副總裁,兼具在稅務機關和企業的工作經驗。曾長期從事稅務稽查一線工作,擅長房地產企業涉稅業務及檢查,在稅務生涯中完成了二十多起涉案稅款千萬元以上的稽查案件。在企業任職后,主持集團層面的財稅、投資管理等工作。

        王亮  

        長期在稅務系統從事稅政解釋、案件審理和稽查工作,近十年,參與數十起重大稅務稽查案件的審理,參與多項基層稅務重大征管工作的推進,在營改增業務轉換中,參與營改增業務的教學輔導,具有非常全面和豐富的稅政解釋經驗。

        編輯推薦:

        ★★本書適用對象★★

        ■稅務機關審核土地增值稅過程中查閱、參考

        ■房地產企業財務、稅務人員即學即用、快速上手

        ■會計師、稅務師等專業涉稅服務機構案頭實用工具書

        一是企業及財稅中介機構(或企業)人員如何參考:

        根據政策部分的內容比對實際業務,正確履行納稅義務;參考審計業務流程和各地政策對比,對相關問題采用更加合理的處理方式,進而更好地與稅務機關進行溝通。

        二是稅務管理機關人員如何應用:

        從業務(工作)的完整性出發,了解財稅中介機構(或企業)的審計流程,更好地對應把握審核流程(業務);針對一些特殊情況,參考各地不同處理方式,多一個政策經驗或處理角度。

        三是稅務稽查機關人員如何應用:

        稅務檢查時參考中介機構的審計方式、稅務的審核方式等;查閱稅務總局及各地稅務機關發布的具體政策。

        大咖推薦:

          

        微信公眾號“稅是稅非”創始人   

        這是一本值得推薦的土地增值稅清算實務用書。本書立足于指導土地增值稅清算實務,具有以下三個特點:一是資料翔實。全面收集了從中央到地方、從清算到鑒證的相關規定,可作為讀者參與土地增值稅清算的資料檢索工具書。二是結構合理。以土地增值稅清算管理流程為主線,分“清算操作、鑒證政策、清算政策、稅務審核”四個層次展開,方便讀者使用。三是簡潔明了,問答式的敘述方式是讀者喜聞樂見的形式。           

        王佩福

        國家稅務總局南京市稅務局財產和行為稅處副處長   

        本書不僅聚焦于土地增值稅清算的審核,而且將清算視角立足于清算的全流程,并有各地政策的橫向比較,可以說已實現對土地增值稅清算業務核心問題的“一網打盡”。古人云,開卷有益,相信這本工具書在為廣大讀者提供來自一線專業人士的實用經驗的同時,也會提升大家的專業水平。為作者點贊!

        朱其逵

        南京天成稅務師事務所有限公司所長   

        《土地增值稅清算全流程操作實務與案例》是一本不可多得的、實用性超強的工具書,本書的內容源于實踐,又高于實踐,既有對實際工作的理論性總結,又能進一步指導實踐,完全可以滿足涉稅服務中介專業人員和企業財務人員的需要,是我們期盼已久的一本好書!

          

        立信稅務師事務所有限公司江蘇分公司   

        這本書的最大特點是:不僅表述政策,還有各地政策比對,特別是完整地展現了土地增值稅清算的整體流程和審核過程。對于初涉土地增值稅清算的人員,極具學習參考價值,同時,有一定經驗的土地增值稅清算人員可以將其作為工具書用于查閱政策。因此,這本書適合稅務機關、企業及財稅中介機構人員使用。

          

        綠地集團審計部   

        市場上有關土地增值稅清算的書籍種類繁多,大多是政策類法規的宣講,不夠生動易懂。本書以問題的形式,直觀地引出了清算的政策、流程、清算中的注意事項、清算后的特殊處理等,是一本非常實用的工具書。

          

        保利淮海區域財務總監   

        本書對房地產項目土地增值稅清算涉稅業務實務操作中迫切需要解決的難點、疑點問題進行了全面的梳理與歸納,并采用“案例導出—對應政策—全面理解”的編寫方式,使基層財務工作者能迅速投之于實踐,具有極強的針對性、操作性和可讀性。


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