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      1. 《房地產開發經營業納稅評估模型的應用與操作實務》

        《房地產開發經營業納稅評估模型的應用與操作實務》 納稅評估是一項國際通行的稅收征管制度,是稅收風險應對的主要方法,是一項融管理與服務于一體的稅收管理活動,對于促進納稅人稅法遵從、堵塞征管漏洞具有重要作用。房地產開發經營業作為國民經濟的重要組成部分,在整個國民經濟體系中處于支柱產業的地位,不僅是很多地區稅收的支柱產業,而且如何加強對房地產業的稅源管理始終是稅收管理的重點和難點問題。 2011年2月,國家稅務總局編委會出版了《行業納稅評估模型及案例選編(1)》,其中“房地產開發經營業納稅評估模型及案例”是由我負責編寫的。為了幫助和指導基層納稅評估人員正確認識納稅評估工作,全面了解房地產開發經營流程,準確掌握開展房地產開發經營業納稅評估的方法和技巧,在總結多年開展房地產行業納稅評估豐富實踐經驗的基礎上,以國家稅務總局的《行業納稅評估模型及案例選編》中的〈房地產開發經營業納稅評估模型及案例〉為提綱撰寫了此書,現已出版,9月起全國發行。 此書以操作實務為切入點,按照納稅評估工作流程,重點介紹開展該行業納稅評估過程中“評估信息的采集、確定納稅評估對象、實施納稅評估分析和疑點問題核實”的方法和技巧。針對如何加強對房地產開發經營業的稅收管理,有效規范房地產開發經營業的納稅行為,全面提升行業納稅遵從進行了積極的探索,主要內容包括四部分:“如何開展房地產業納稅評估、構建房地產業納稅評估模型、全面歸集房地產業納稅遵從風險點和現行房地產行業各稅種主要稅收法規”,不失為一本開展房地產開發經營業納稅評估的指南和教材。 目錄 第一章 房地產開發經營業概述 1 第一節 相關概念及經營特點 1 一、行業相關概念 1 二、經營范圍及分類 3 三、行業經營特點 4 四、商品房銷售模式 5 第二節 房地產開發經營流程 5 一、經營流程概述 6 二、主要開發經營流程圖 8 1、開發經營總流程圖 8 2、房地產開發項目運作流程圖 9 3、部分明細流程圖 11 第三節 房地開發經營業繳納稅費匯總 12 一、四大類十一個稅種 12 二、房地產開發經營業所涉及營業稅稅目及事項匯總表 13 第二章 開展行業納稅評估概述 14 第一節 納稅評估概述 14 第二節 納稅評估流程 16 一、行業專項評估工作流程圖 16 二、評估信息采集 16 三、確定納稅評估對象 17 四、納稅評估分析 17 五、疑點問題核實 17 六、評估結果處理 19 七、信息反饋 19 第三節 納稅評估分析方法 19 一、按評估的手段分類 19 二、按評估信息的處理方式分類 20 三、按照參照的對象分類 20 四、按比較分析的方式不同分類 20 第四節 建立納稅評估指標體系 20   一、構建納稅評估指標體系的原則 21 二、納稅評估指標體系的構成 21 三、納稅評估指標體系的內容 21 第三章 納稅評估信息采集 22 第一節 信息采集概述 22 第二節 稅務機關內部信息的采集 22 第三節 企業基礎信息采集 23 一、涉稅基礎信息 23 二、財務基本信息 23 三、項目基礎信息 24 第四節 第三方信息采集 26 第四章 確定納稅評估對象 28 第一節 確定納稅評估對象概述 28 一、確定對象的方法 28 二、確定對象的程序 28 三、確定對象的標準 29 第二節 確定日常納稅評估對象 29 第三節 確定專項納稅評估對象 30 一、建立轄區行業入庫信息庫 30 二、按照四個階段將備選確定納稅評估對象進行分類 30 三、最終確定納稅評估對象 30 第五章 納稅評估指標體系 32 第一節 納稅評估指標概述 32 一、設計評估指標的原則 32 二、確定納稅評估指標的標準 32 三、納稅評估指標的分類 32 四、相關概念 33 第二節 通用評估指標 34 一、收入成本類評估分析指標 34 二、開發費用類評估分析指標 35 三、利潤類評估分析指標 37 四、資產負債類評估分析指標 38 五、絕對數值指標 40 第三節 稅種評估指標 40 一、稅負遵從評估指標 40 二、分稅種評估指標 41 第四節 建立納稅評估指標體系 46 第六章 行業納稅遵從風險點 48 第一節 房地產開發企業財務核算特點及主要內容 48 一、房地產開發企業財務核算的特點 48 二、經營收入的確認 49 三、成本費用的核算 50 第二節 行業納稅遵從風險點匯總(一) 52 一、經營收入類 53 二、成本費用類 54 三、其它涉稅問題 54 第三節 行業納稅遵從風險點匯總(二) 55 一、土地取得與開發階段 55 二、項目設計施工階段 55 三、房屋銷(預)售階段 55 四、租售管理階段 56 第三節 行業納稅遵從風險點匯總(三) 56 一、營業稅及附加 56 二、企業所得稅 57 三、個人所得稅 57 四、土地增值稅 58 五、契稅 58 六、其他稅收 58 第七章 建立納稅評估模型 59 第一節 納稅評估模型概述 59 第二節 建立納稅評估模型 60 一、信息比對分析應用模型 60 二、項目完工進度分析應用模型 61 三、指標綜合分析應用模型 61 四、關聯稅種聯評分析應用模型 63 第八章 納稅評估分析 65 第一節 納稅評估分析步驟和方法 65 一、評估分析步驟 65 二、評估分析方法 66 (一)對比分析法 66 (二)關聯指標的配比分析法 66 (三)綜合分析法 67 第二節 財務核算內容評估分析要點 67 一、開發經營收入分析 67 二、開發產品成本費用分析 70 三、綜合分析 72 第三節 會計報表內容評估分析要點 72 一、資產負債表分析 73 二、利潤表分析 75 三、現金流量表分析 76 第四節 幾種特殊情況的稅務處理問題 76 第九章 涉稅疑點核實 83 第一節 稅務約談 83 一、約談準備 83 二、約談技巧 83 三、約談方法 84 四、稅務約談的注意事項 85 第二節 集體約談提綱 86 第三節 實地調查核實 89 第四節 收入疑點核實內容 90 一、經營收入疑點的核實 91 二、其他業務收入疑點的核實 91 三、其他收入疑點的核實 92 第十章 納稅評估模型應用 93 第一節 納稅評估報告提綱 93 第二節 納稅評估報告范本 94 第十一章 相關稅收法規 105 第一節 營業稅金及附加稅收法規 105 第二節 企業所得稅稅收法規 115 第三節 其他稅種稅收法規 147 希望此書能為您今后的工作提供幫助,祝您工作愉快! 聯系方式:賈忠華 18910528678 jzh20090928@sina.com
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         《房地產開發經營業納稅評估模型的應用與操作實務》

         

        納稅評估是一項國際通行的稅收征管制度,是稅收風險應對的主要方法,是一項融管理與服務于一體的稅收管理活動,對于促進納稅人稅法遵從、堵塞征管漏洞具有重要作用。房地產開發經營業作為國民經濟的重要組成部分,在整個國民經濟體系中處于支柱產業的地位,不僅是很多地區稅收的支柱產業,而且如何加強對房地產業的稅源管理始終是稅收管理的重點和難點問題。

        20112月,國家稅務總局編委會出版了《行業納稅評估模型及案例選編(1)》,其中“房地產開發經營業納稅評估模型及案例”是由我負責編寫的。為了幫助和指導基層納稅評估人員正確認識納稅評估工作,全面了解房地產開發經營流程,準確掌握開展房地產開發經營業納稅評估的方法和技巧,在總結多年開展房地產行業納稅評估豐富實踐經驗的基礎上,以國家稅務總局的《行業納稅評估模型及案例選編》中的〈房地產開發經營業納稅評估模型及案例〉為提綱撰寫了此書,現已出版,9月起全國發行。

        此書以操作實務為切入點,按照納稅評估工作流程,重點介紹開展該行業納稅評估過程中“評估信息的采集、確定納稅評估對象、實施納稅評估分析和疑點問題核實”的方法和技巧。針對如何加強對房地產開發經營業的稅收管理,有效規范房地產開發經營業的納稅行為,全面提升行業納稅遵從進行了積極的探索,主要內容包括四部分:“如何開展房地產業納稅評估、構建房地產業納稅評估模型、全面歸集房地產業納稅遵從風險點和現行房地產行業各稅種主要稅收法規”,不失為一本開展房地產開發經營業納稅評估的指南和教材。

         

        目錄

        第一章 房地產開發經營業概述 1

        第一節 相關概念及經營特點 1
        一、行業相關概念 1
        二、經營范圍及分類 3
        三、行業經營特點 4
        四、商品房銷售模式 5

        第二節 房地產開發經營流程 5
        一、經營流程概述 6
        二、主要開發經營流程圖 8
        1
        、開發經營總流程圖 8
        2
        、房地產開發項目運作流程圖 9
        3
        、部分明細流程圖 11

        第三節 房地開發經營業繳納稅費匯總 12
        一、四大類十一個稅種 12
        二、房地產開發經營業所涉及營業稅稅目及事項匯總表 13


        第二章 開展行業納稅評估概述 14

        第一節 納稅評估概述 14

        第二節 納稅評估流程 16
        一、行業專項評估工作流程圖 16
        二、評估信息采集 16
        三、確定納稅評估對象 17
        四、納稅評估分析 17
        五、疑點問題核實 17
        六、評估結果處理 19
        七、信息反饋 19

        第三節 納稅評估分析方法 19
        一、按評估的手段分類 19
        二、按評估信息的處理方式分類 20
        三、按照參照的對象分類 20
        四、按比較分析的方式不同分類 20

        第四節 建立納稅評估指標體系 20
          一、構建納稅評估指標體系的原則 21
        二、納稅評估指標體系的構成 21
        三、納稅評估指標體系的內容 21


        第三章 納稅評估信息采集 22

        第一節 信息采集概述 22
        第二節 稅務機關內部信息的采集 22

        第三節 企業基礎信息采集 23
        一、涉稅基礎信息 23
        二、財務基本信息 23
        三、項目基礎信息 24
        第四節 第三方信息采集 26


        第四章 確定納稅評估對象 28

        第一節 確定納稅評估對象概述 28
        一、確定對象的方法 28
        二、確定對象的程序 28
        三、確定對象的標準 29

        第二節 確定日常納稅評估對象 29
        第三節 確定專項納稅評估對象 30
        一、建立轄區行業入庫信息庫 30
        二、按照四個階段將備選確定納稅評估對象進行分類 30
        三、最終確定納稅評估對象 30


        第五章 納稅評估指標體系 32

        第一節 納稅評估指標概述 32
        一、設計評估指標的原則 32
        二、確定納稅評估指標的標準 32
        三、納稅評估指標的分類 32
        四、相關概念 33

        第二節 通用評估指標 34
        一、收入成本類評估分析指標 34
        二、開發費用類評估分析指標 35
        三、利潤類評估分析指標 37
        四、資產負債類評估分析指標 38
        五、絕對數值指標 40

        第三節 稅種評估指標 40
        一、稅負遵從評估指標 40
        二、分稅種評估指標 41
        第四節 建立納稅評估指標體系 46


        第六章 行業納稅遵從風險點 48

        第一節 房地產開發企業財務核算特點及主要內容 48
        一、房地產開發企業財務核算的特點 48
        二、經營收入的確認 49
        三、成本費用的核算 50

        第二節 行業納稅遵從風險點匯總(一) 52
        一、經營收入類 53
        二、成本費用類 54
        三、其它涉稅問題 54

        第三節 行業納稅遵從風險點匯總(二) 55
        一、土地取得與開發階段 55
        二、項目設計施工階段 55
        三、房屋銷(預)售階段 55
        四、租售管理階段 56

        第三節 行業納稅遵從風險點匯總(三) 56
        一、營業稅及附加 56
        二、企業所得稅 57
        三、個人所得稅 57
        四、土地增值稅 58
        五、契稅 58
        六、其他稅收 58


        第七章 建立納稅評估模型 59

        第一節 納稅評估模型概述 59
        第二節 建立納稅評估模型 60
        一、信息比對分析應用模型 60
        二、項目完工進度分析應用模型 61
        三、指標綜合分析應用模型 61
        四、關聯稅種聯評分析應用模型 63


        第八章 納稅評估分析 65

        第一節 納稅評估分析步驟和方法 65
        一、評估分析步驟 65
        二、評估分析方法 66
        (一)對比分析法 66
        (二)關聯指標的配比分析法 66
        (三)綜合分析法 67

        第二節 財務核算內容評估分析要點 67
        一、開發經營收入分析 67
        二、開發產品成本費用分析 70
        三、綜合分析 72

        第三節 會計報表內容評估分析要點 72
        一、資產負債表分析 73
        二、利潤表分析 75
        三、現金流量表分析 76

        第四節 幾種特殊情況的稅務處理問題 76


        第九章 涉稅疑點核實 83

        第一節 稅務約談 83
        一、約談準備 83
        二、約談技巧 83
        三、約談方法 84
        四、稅務約談的注意事項 85

        第二節 集體約談提綱 86

        第三節 實地調查核實 89

        第四節 收入疑點核實內容 90
        一、經營收入疑點的核實 91
        二、其他業務收入疑點的核實 91
        三、其他收入疑點的核實 92


        第十章 納稅評估模型應用 93

        第一節 納稅評估報告提綱 93
        第二節 納稅評估報告范本 94

        第十一章 相關稅收法規 105

        第一節 營業稅金及附加稅收法規 105
        第二節 企業所得稅稅收法規 115
        第三節 其他稅種稅收法規 147

         

        希望此書能為您今后的工作提供幫助,祝您工作愉快!

         

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